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原状回復とは?どこまでが借主の負担になる?

公開日:2021/06/15  最終更新日:2021/07/06


賃貸を退去する際、原状回復は借主と貸主の間でトラブルが起きやすい問題です。この記事では、賃貸物件に住んでいる方や、これから部屋を借りようと考えている方に向けて、原状回復について詳しく解説します。この記事を読めば、原状回復をめぐるトラブルに巻き込まれることを避けることが可能です。ぜひ参考にしてください。

原状回復とは

賃貸物件において、借主には退去時に「部屋を借りたときの状態に戻す」という義務があります。これを「原状回復」の義務と呼んでいます。ただし、普通に生活をして消耗したものに関しては、借主が修繕費用を負担する必要はありません。借主が負担しなければならないものは、「通常の使用の範囲」を超えて使用したことによる消耗だけです。しかし、何を「通常使用の範囲」とするのかについては、借主と貸主とで認識が違うこともあるでしょう。このため、原状回復は退去時にトラブルが起きやすい問題とされています。

普通の生活でついた傷や汚れは借主の責任ではない

原状回復はトラブルになりやすい問題であるため、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」で、費用負担の基準となるものを提示しています。以下では、このガイドラインをもとに原状回復の費用負担について見ていきます。

普通の生活でついた傷は家賃で補償されている

借主が普通の生活をしている中でついた傷や汚れについては、修繕費用を借主が負担する必要はありません。生活するうえで発生すると考えられる損傷は、家賃で補償されているからです。

家具の設置跡や画びょうの穴などは負担しなくてよい

たとえば、家具を設置したことによる床やカーペットのへこみ・設置跡、テレビや冷蔵庫の後ろの壁にできる黒ずみ、また下地ボードの張替えが不要な程度の壁の画びょう・ピンの穴などは、普通に生活をしていれば発生してしまうものです。そのため、これらは借主負担になることはありません。ほかにも、壁に貼ったポスターなどの日焼け跡なども通常の使用の範囲内として扱われ、修繕費用を払う必要はありません。

借主の負担になるもの

反対に、借主が修繕費用を負担する必要のあるものとはどんなものでしょうか?ガイドラインでは、借主の生活の仕方や使い方次第で発生したりしなかったりするものは、借主の負担になると記載してあります。つまり、本来できるはずのなかった損傷を借主が原因で発生させてしまったときに、借主負担になるということです。

ひっかき傷や大きなくぎ穴

具体的には、引っ越し時にできた傷やペットがつけたひっかき傷などは借主負担となります。また、下地ボードの張替えが必要となるほどの壁のくぎ穴・ネジ穴なども挙げられます。ほかにも、借主の不注意で割ってしまった窓ガラス、子どもの落書きなども借主負担になることが多いでしょう。

タバコなどの臭いが染みついた壁

またにおいにも注意です。タバコやペットのにおいが壁や天井にとれないほど染みついてしまった場合、修繕費用は借主が負担することになります。

貸主の負担になるもの

貸主が負担するものは、大きく分けると「通常損耗」と「経年劣化」の2つがあります。

通常損耗

通常損耗とは、借人の通常の使用によって生じる損傷です。具体的には、壁や床の日焼けによる変色、家具の設置による床のへこみなどが挙げられます。これらは、借主が普通に生活をして生じる損傷ですので、貸主が負担することになります。

経年劣化

経年劣化とは、建物や設備の自然な劣化・損耗のことをいいます。たとえば、備え付けのエアコンが壊れてしまったときや、寿命で動かなくなったときなどは経年劣化として扱われるので、貸主の負担となり、借主が費用を支払う必要はありません。

原状回復のトラブルを回避するためにやるべきこと

原状回復をめぐるトラブルは、損傷の発生時期などの事実確認ができない場合に起こりやすいです。そのため、入居時と退去時に、借主と貸主との双方で物件の状態を確認しておいた方がよいでしょう。

入居時と退去時に損傷を確認する

入居時と退去時に大家さんまたは不動産会社の立ち合いのもと、各部分に傷や汚れがないか確認しましょう。損傷があった部分は、損傷の程度や具体的な場所がわかるように写真を撮っておくこともおすすめです。

確認したら書面や写真に残しておく

損傷の確認をしたら、その結果を書面や写真に残しておきましょう。そうすることで、退去時にトラブルになった際、証拠材料があることで迅速な問題解決が期待できるでしょう。

まとめ

意外と「この傷は借主が負担しなくてもいいのか」と安心できるところもあったでしょう。原状回復とは、借りたときの状態にすべて借主の負担で戻すというものではありません。普通の生活をしていれば発生することのなかった損傷について借主の負担が必要になります。可能であれば、入居時と退去時に大家さんや不動産会社と一緒に現状確認を行い、原状回復のトラブルが起こらないようにしましょう。

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