敷金・礼金ゼロ物件は危険？入居する前に知りたい注意点とは

賃貸住宅を借りる際に、必ず問題になるのが敷金、礼金です。みなさん何となく決まりだからと思って何となく払っているのではないでしょうか。ここでは、なぜ敷金・礼金ゼロ物件が存在するのか、敷金・礼金とはだれに支払うお金なのか、敷金・礼金ゼロ物件を借りる際の注意点について解説します。

なぜ敷金・礼金ゼロ物件が存在するのか

なぜ敷金・礼金ゼロ物件が存在するのか。この回答は非常にシンプルで明確です。答えは「入居を促進するため」「空室を早く埋めたいため」という大家の事情によるものです。たとえば、家賃10万円、敷金、礼金一か月分の物件があったとしましょう。これは、物件に入居の際は家賃10万円、敷金10万円、礼金10万円、合計30万円かかることを意味します。

これに対して、敷金、礼金ゼロの物件は家賃10万円しかかかりません。入居の際の初期費用を最小化できるという点で、入居者にメリットがあるのが分かりますね。つまり、敷金、礼金をゼロにすることは、入居者の入居へのハードルを下げることにつながるので、結果的に空室対策、入居促進に使われる常套手段といえます。

そもそも敷金・礼金とはだれに支払うお金なのか

まず、敷金から説明しましょう。敷金とは、入居者が退去する際に「ひっかき傷を作ってしまった」「たばこを吸っていてヤニを付着させた」「通常使用を逸脱した使用による設備の破損」「ペットの匂い、傷、糞尿の跡」「家賃が払えない」などの処理が必要になった際、それらを修繕、補填する費用を保証するために事前に入居者から大家が徴収するものです。

これらの事情がなく、退去する場合は敷金が返還されるというものです。これは、かつて法律に明文化されておらず、非常に曖昧な存在として認識されていました。これを悪用して、本来の目的から逸脱した「次の入居者のためのクリーニング代や設備の取り替え」「経年劣化した壁紙の張り替え」などに充当する非常に悪質な大家が続出したため、2020年ついに民法が改正されました。

分かりやすくいうと「入居者の責めによるもので損害補填をする目的で徴収するものについては、敷金として規定する」ということになりました。「何が変わったのか分からない」という方はもっと大家さんという立場を理解する必要があるでしょう。大家は、入居者より法律上、知識レベルなどの観点から入居者より非常に強い立場にあります。

昔から、この弱い入居者の保護が叫ばれていましたが「自由な競争を阻害する」「経済活動を停滞させる」といったしょうもない屁理屈のような理由で、日本はだらだらとその対応を先延ばしにしていました。この改正は、入居者より圧倒的に強い立場にある悪質な大家を排除するために「お金をとるならその目的を明確化し、それに準じた使用方法を遵守しなさい」という資本主義の根本を明文化した画期的な改正なのです。

次に礼金についてです。これは、入居者から大家に「住ませてくれてありがとう」という名目で払うお金をいいます。法律上は明文化されておらず、ただの慣習により取っているものです。「何それ」と思った方も多いのではないでしょうか。資本主義の原則は、お金支払いに対しての効果や労力、対価の提供により成り立っています。

「家賃を支払ったうえで、なぜ礼金も払わなければならないのか」と思ったあなた。まさにその通りです。このような状況で大家が礼金をとる理由はただ一つです。単純に「取れるから取る」ということです。賃貸借契約は、不動産業者を仲介とする場合もありますが、本質的には入居者と大家の自由契約です。入居者が「礼金は払いたくない」といっても、大家は「じゃあ、ほかを当たってください」といい、契約が成立しないだけです。人気の物件は、入居者側からすれば「礼金を払ってでも入居したい」、大家側からすれば「そんな人気なら取れるお金を取るのが得策だ」となり「礼金をとっても入居が見込める物件」なのです。

敷金・礼金ゼロ物件を借りる際の注意点

上記の通り、敷金は「入居者が退去時に必要に応じて大家に対して支払うお金、必要がなければ返還される」、礼金は「大家に対してのただのお礼」ということが分かりましたね。礼金は入居者にとってないに越したことはありません。ハッキリいって払い損です。一切返ってこないためです。

敷金については、そうではありません。あなたがとくに「タバコを吸う」「ペットがいる」と言った場合はもちろん、入居中に「家具の移動で床を傷つけてしまった」「壁に子どもが落書きをして、落ちない」「誤って設備を壊してしまった」などの場合は敷金の出番となることが考えられます。

敷金ゼロの場合、上記のような事情があるケースについては、修繕のために実費を大家から請求されます。敷金がない分、退去の際に高額な補修費用を請求されることもなくはないので、その点はデメリットといえるでしょう。

まとめ

なぜ敷金・礼金ゼロ物件が存在するのか、敷金・礼金とはだれに支払うお金なのか、敷金・礼金ゼロ物件を借りる際の注意点について解説しました。賃貸住宅を借りる際は、上記のことに注意して借りることを強くおすすめします。知るべきことを知っておけば、不当な請求や理不尽に対抗することもできるため、正しい知識を身につけておきましょう。

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